地方政府规划推动，开发商扎堆热炒，零售商积极分羹。这使得在成都、杭州、昆明、武汉、长沙、石家庄等众多二三线城市中，城市综合体都正在“批量生产”中，而其势头甚将超越一线城市……

更值得注意的是，一向以租赁物业拓展的零售商也正将竞争的新砝码押在这上面。

“连一向专注住宅开发的万科都加入了战团，大家都不是傻子，谁都不会轻易收兵。”在记者质疑城市综合体能有多大市场时，深圳新摩尔商业管理有限公司副总经理熊杰如此回答。

而事实上，许多零售商也已经瞄上了这块“蛋糕”。　　

豪赌商业综合体

2010年10月末，福州金山“公园道一号”，永辉首度试水城市综合体。“由于商业面积较小，我们也只是在尝试阶段”，虽然新项目运作顺利，永辉集团董事长助理翁海辉的话语里依然透出些许低调。

而就在金山“公园道一号”附近的浦上大道上，仓山万达广场、红星美凯龙商业广场、乐都汇购物广场等三大城市综合体项目正在热火朝天地建设中。

据了解，目前仅在福州规划和在建的城市综合体项目就已达16个，杭州在建的100个城市综合体中已完成41个，成都在建或已立项的城市综合体也已超过66个，近两年内将完工，昆明开发规划的城市综合体项目达12个……零售商的身影也不乏其中。

“对于传统零售商来说，当前城市综合体的开发热绝对是一个巨大的诱惑。”深圳新摩尔商业管理公司招商运营副总经理熊杰表示。

对于零售商运作城市综合体升温这一现象，翁海辉表示，多年来零售商过度依赖租赁物业的方式拓展在很多方面均受制于物业开发商，而有实力的零售商通过自己开发商业综合体的模式可以在选址、招商、运作等方面拥有更多的自主权。

“商业终端资源往往掌握在零售商手里，加上零售企业对商业运营的先天优势，促使零售商能够在获取房地产开发利润的同时获取优势的项目；而城市综合体往往建造在城市的商业中心，其开发利润丰厚，这使得零售商市场竞争力更强。”熊杰认为。

原因、门槛与风险

不可忽视的是，在传统连锁零售市场竞争加剧的情况下，一些实力派零售商正将目光由四处寻找物业转向城市商业综合体的开发，但是有能力涉足、开发、运作商业地产的零售商还只是少数。

不做“商人”而要做“地主”的零售商缘何对投入大、风险高的城市商业综合体项目产生兴趣了呢？

对此，北京东方国泰商业顾问机构总经理李沐天分析认为：“一些有实力的零售商之所以涉足商业地产开发，一方面是由于现在合适的商业物业获取越来越难、行业选址竞争加剧，同时房地产开发企业对商业物业租金要求也越来越高。

而另一方面，房地产开发利润对零售商的诱惑也越来越大，在当前纯粹的房地产开发企业在成功运营城市综合体方面也越来越吃力；地方政府方面的因素也不能忽视，为了提升城市形象，一些地方政府积极推动批量兴建商业综合体的现象加剧，这在客观上刺激了一些零售商的神经。”

商业综合体考验的是零售商多业态运作能力，万达广场之所以能够迅速布局全国市场，除了其迎合了地方政府对城市综合体的规划需求外，更重要的就是其强大的商业招商、以及其战略合作伙伴体系支持，而传统零售商往往在这方面没有足够的实力。“物业管理对于零售商也是一个不小的挑战，经验的缺乏往往使得零售商没有涉足开发综合体的底气。” 对此，翁海辉表达了自己的观点。

资金方面是最大的问题，熊杰告诉记者：“目前来看，涉足商业综合体只是个别的零售商可以做到，运作城市综合体的第一道槛便是资金，一个城市商业综合体投资动辄需要几十亿元的资金。”

以其正在武汉运作的城市综合体为例，熊杰给记者算了笔账，这个规模40万平方米的项目，就需要投资近20亿元，而要用这笔资金去租赁物业的话，起码能够先期快速拓展出50家大卖场，这一投入数字对于绝大多数零售商来讲，恐怕拿出所有家底来都很难凑够。

“巨额资金投入、拿不准综合体市场定位、缺乏商业零售资源整合能力、物业经营管理能力等都会成为阻碍零售商介入城市综合体的门槛，但是对一些有实力的零售商来讲，这也是一次提升市场竞争力的好时机。”李沐天对此表示谨慎肯定。

豪布斯卡城市综合体研究院院长胡冰说，“按商业发展思路，城区先是有人住，后有产业，再有写字楼，再有商业。而现在地方政府在新区规划城市综合体恰是反过来行之。先建综合体，先有商业，再培养人气。”尽管违背商业开发顺序，但地方政府看重的是政绩显著。但如此一来，很多商业先行的城市综合体在长时间内都堪称是外表气势恢弘，内在实质却是人气冷清、经营惨淡的“冰城”。

谁的新蓝海?

“城市综合体是一剂美丽的毒药”，一位长期从事商业地产运作的业内人士认为，零售商介入之后有可能会本末倒置，追逐房地产开发暴利无疑会降低零售经营本身的能力；另外，也并不是每一个城市都需要城市综合体，“集体狂欢”式的一拥而上必然会对城市旧有的商业文化、城市文化、城市合理的商业布局等造成破坏，政府应该按照市场的实际情况合理发展规划城市综合体，而不是仅仅追求所谓的城市繁荣。

“客观的市场环境将最终决定城市综合体建设各方受益，作为涉足其中的零售商来讲，只有根据企业自身情况，主动利用政府推动城市综合体规划建设的机遇，而不是盲从，扮演为他人做嫁衣的角色。”李沐天更多地是从零售商角度来考虑问题。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波坦言，利益上一举多得是各级城市政府在助推城市综合体上趋之若鹜的原因。“城市综合体与地方城市经济、位置和人均GDP、第三产业相关，但地方政府将之用歪了，盲目地一拥而上，这样虽然可以给城市规划建设带来新的机遇，但却是建立在投资者风险加大的基础上的。”

面对貌似硕大的市场，传统地产商的蜂拥而至、少数零售商的积极参与，城市综合体仿佛成为地产救市、零售多元的新蓝海。而对于绝大多数零售商来讲，在这样庞大的资本投入面前，没有哪一家能够真正输得起。

（来源：中华合作时报·超市周刊 刘朝龙）